閉店、売却のご相談

Consultation

閉店、売却をお考えの事業オーナー様、
ベストなご提案が出来ますので、
1人で悩まずにまずご相談ください。

「お店を閉める」という事はとてもデリケートな事柄で、閉めることが確定するまでは、「お客さんにはもちろん従業員にも知られたくない」というのが通例だと思います。 

その為、私共ホームデザインでは、細心の注意を払い店舗の内装査定から後継テナント探しまでを、ご都合を考慮しながら進めていきます。

※閉店に関する情報は、守秘義務の対象になりますので、現テナントとビルオーナーの了解を得ていない場合は一般公開しないのが原則です。但し、中には、この「守秘義務」を破ってしまう不動産業者もあるようですので、ご注意ください。

その為、私共ホームデザインでは、細心の注意を払い店舗の内装査定から後継テナント探しまでを、ご都合を考慮しながら進めていきます。

居抜きは、閉店する側にもお得 !

店舗物件は、本来「スケルトン渡し」・「スケルトン返し」が基本です。
その為、解約をする場合は、本来は内装を解体して「原状回復(=最初の状態に戻す)」した状態で退去しなければなりません。

解体費用は、店舗の面積・階数・内装の内容などにより異なりますが、一般的には坪単価5万円以上と言われています。

(物件によっては坪単価10万円を超える場合もあります。)

つまり30坪程度のお店の解体をするなら、安くても150万円はかかると考えられます。

造作譲渡の場合なら?

もしも、30坪の物件で造作譲渡の話が進んだ場合はどうなるでしょうか ?

 

新テナントに、内装を100万円で買い取ってもらえた場合、

解体費150万円 → 無料(150万円の得)

造作譲渡収入  → +100万円(100万円の得)

ということは、250万円も得をしたことになります。

 

たとえ造作譲渡が出来なかったとしても、「居抜き」の状態で新テナントへ引き渡せれば、解体費の150万円が浮くだけでも十分に得をしたと言えると思います。

解約予告期間の賃料がお得に

店舗における賃貸借契約の基本として、「解約の場合は3ヶ月前(6ヶ月前)に解約を申し出る」というのが一般的です。

 そのため、「売上が良くないので早く閉めたい」という方にとって、この3ヶ月(6ヶ月)分の賃料負担というのは、とても大きな負担になると思われます。

 

しかし、居抜きの場合、新テナントに内装をそのまま引き渡せますので、解約予告期間や解体工事中の賃料も得をすることになります。

 実際にビルオーナーからも、「賃料が途切れず支払われるならば、かまいませんよ」と、新テナントとの引継ぎを快く了承していただけることがほとんどです。

 

ここまで説明してきましたように、お店を閉める側にとって「居抜き」状態での引き渡しはメリットばかりで、デメリットはほとんどないと言えます。

確認点・注意点

契約書の内容とビルオーナーの了解

近年の店舗物件の契約書には、「内装譲渡禁止」・「原状回復義務」等が、ほぼ100%と言っていい程記載されています。

その為、居抜き状態での引渡しをするには、まずビルオーナーの了解が得られていないといけません。

 

現テナントと新テナントとの間で話がついていても、ビルオーナーに了承して頂けなければ居抜きでの引渡しはできないので、事前にビルオーナーの了解が必要となります。

賃貸条件の合意

造作譲渡の件など、新テナントとの間で「内装について」の話がまとまっても、ビルオーナーと新テナントとの賃貸借契約が上手くいかないことには、話は決着しません。

そのため、賃貸借契約の話と同時に、内装についての話も進めていかれることをお勧めいたします。

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  • 2 months ago

    #リアン片野新町
    空室だった住居部分も好意にさせて頂いているオーナー様からのアドバイスもあり、スケルトンまで解体して、フルリノベーション工事が始まりました!
    図面も曖昧で、解体しないと分からなかった室内、コンクリートの躯体が出ることを予想して打ちっぱなしの内装をイメージしてましたが、何と!
    天井に断熱材が入ってました!
    工務店さんからは、当時しっかり造られた証拠ですと言われながら、天井造作追加決定です、、、
    この想定外も#リノベーション の醍醐味ですね。

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